Als je een nieuw gebouw wilt bouwen, heb je een stuk grond nodig. De grootte, de ligging en niet in de laatste plaats de aankoopprijs zijn voor de toekomstige huiseigenaar de doorslaggevende criteria bij de keuze van een woning. Maar kun je er echt veilig op vertrouwen? Hoe zit het met de diepere lagen van de aarde? Welke belangrijke rol spelen zij? Een bodemrapport moet met zijn informatie voldoende planningszekerheid bieden.
Wat is een bodemrapport?
Een ondergrondrapport is een rapport dat informatie geeft over de aard van een bodem met betrekking tot de geschiktheid ervan als bouwterrein. Het bevat de resultaten van de verkenning en het onderzoek van de bouwplaats. Het omvat tevens de deskundige beoordeling van deze resultaten door de deskundige en de daaruit voortvloeiende gevolgen voor de planning van het gebouw. Het bevat onder andere de volgende informatie:
- het draagvermogen van de grond
- Informatie over grondwater
- Beschrijving van de geologie
- mogelijke ecologische lasten
- Percolatievermogen en vorstbestendigheid van de bodem
- Bodemtype en bodemklasse
- Specificaties voor het afdichten van het gebouw
Een bodemrapport verschaft tijdig vóór de start van de bouw informatie over de geologische kenmerken van de bouwplaats en geeft de bouwer daarmee planningszekerheid.
Problemen die grondwater kan veroorzaken
Het grondwater in de diepere lagen van de aarde kan problemen veroorzaken met het gebouwde gebouw. Het is daarom belangrijk om het gedrag ervan te onderzoeken voordat de bouw begint. Het grootste probleem is het zogenaamde drukkende water, dat druk uitoefent op de afdichtingen van het gebouw. Dit is vooral het geval als het kwelwater niet goed kan wegvloeien of als de grondwaterspiegel doorgaans hoog is. Als dit vóór aanvang van de bouw bekend is, kunnen passende maatregelen worden genomen. Een kelder heeft bijvoorbeeld drainage nodig, zodat de muren niet vochtig worden. Maar zelfs huizen zonder kelders zijn niet veilig tegen water in de grond en vereisen ook passende maatregelen.
Detecteren van giftige verontreinigde locaties
Als de toekomstige bouwlocatie al als commerciële ruimte wordt gebruikt, moet de grond grondig worden onderzocht op vervuilde locaties. Het kan zijn dat er nog giftige stoffen in de bodem zitten. De vastgoedeigenaar is verantwoordelijk voor het verwijderen van de verontreiniging. Als u als toekomstige bouwer hoge afvoerkosten wilt vermijden, kunt u het beste duidelijkheid krijgen voordat u tot aanschaf overgaat. Een bodemrapport kan hier zekerheid bieden. Dit onderzoek is echter niet verplicht als onderdeel van een bodemonderzoek voor het bodemrapport. Het is alleen vereist voor eigendommen waarvan vermoed wordt dat ze verontreinigd zijn. Dit is het geval als bedrijven aan deze eigenschappen met milieubelastende stoffen hebben gewerkt. Als u zeker wilt zijn, kunt u deze extra service bestellen. Vooral als een moestuin op een groot perceel wordt aangelegd, moet de bodemkwaliteit zuiver zijn om de menselijke gezondheid niet in gevaar te brengen.
Duds, een oud probleem
Veel vliegtuigbommen uit de Tweede Wereldoorlog liggen onopgemerkt in de aarde. Zelfs decennia later vormen velen van hen nog steeds een gevaar. Vooral vastgoed in steden wordt getroffen. In sommige gemeenten bestaat er zelfs een onderzoeksplicht als de woning zich in aangewezen verdachte gebieden bevindt. De kosten van de keuring komen doorgaans voor rekening van de vastgoedeigenaar. Met deze kosten en met de tijd die nodig is voordat de niet-ontplofte bom onschadelijk is gemaakt, moet in bepaalde gebieden rekening worden gehouden. Het is daarom zinvol om tijdig rekening te houden met deze mogelijkheid.
Is een bodemonderzoek verplicht?
Elke constructie heeft een aanzienlijk gewicht dat op de onderliggende grond rust en daardoor betrouwbaar moet worden ondersteund. Hiervoor moet u weten of de gekozen ondergrond voldoende stabiel is voor het geplande bouwproject. Anders bestaat het risico op schade aan het nieuwe gebouw en mogelijk ook aan aangrenzende gebouwen. Een geotechnisch rapport, de officiële naam voor het ondergrondrapport, is dan ook een belangrijke basis voor de planning en uitvoering van bouwprojecten. Het dient vooral als basis voor het berekenen van de statica en de sterkte van de fundering. Daarom is in Duitsland sinds 2008 een ondergrondrapport verplicht voor alle braakliggende terreinen waar een bouwproject in behandeling is. Deze verplichting geldt niet voor panden die al ontwikkeld zijn.
Opmerking:
Het is niet voldoende om conclusies te trekken uit grondonderzoek op een aangrenzend perceel. Zelfs over kleine afstanden zijn ernstige afwijkingen mogelijk, daarom is voor elk perceel een afzonderlijk grondonderzoek vereist.
Alle risico's die voortvloeien uit de bouwplaats worden gedragen door de bouwer, d.w.z. de eigenaar van het onroerend goed. Iedere woningbouwer dient hier tijdig mee om te gaan en de uitvoering en de kostenaanname duidelijk te regelen. Het is daarom raadzaam om het bodemrapport door de verkoper te laten uitvoeren, zodat u er zeker van bent dat de grond bebouwbaar is voordat u deze koopt. Ook als verkoper is het raadzaam om een bouwrapport op te laten maken, omdat dit eenvoudig meegenomen kan worden in de prijsonderhandelingen.
Wat zijn de voordelen van het bodemrapport?
Als uit een grondonderzoek een problematische bouwlocatie blijkt, hoeft het bouwproject niet noodzakelijkerwijs te worden stopgezet. Uit de gesignaleerde problemen kunnen bouwmaatregelen worden afgeleid die de nieuwbouw een duurzame, veilige basis geven. Als de uitkomsten van het onderzoek vóór de planning bekend zijn, kan dit tijdig worden afgestemd. Elke vereiste maatregel verhoogt de totale bouwkosten. Afhankelijk van de omvang kunnen deze kosten zo hoog oplopen dat bouwen om financiële redenen niet meer mogelijk of niet meer de moeite waard is.
Als een gebouw wordt gebouwd zonder de aard van de bodem te kennen en zonder de nodige beschermingsmaatregelen, kan dit leiden tot hoge vervolgkosten. Vochtige muren leiden bijvoorbeeld tot schimmelvorming, wat arbeidsintensief en duur is om te verwijderen, om nog maar te zwijgen van de gevolgen voor de gezondheid. Ook verzakkingen of scheuren kunnen het gevolg zijn. Het ondergrondrapport is een nuttig instrument om eenvoudigweg deze latere defecten en de onberekenbare vervolgkosten voor de eliminatie ervan te vermijden.
Wanneer moet u aan een bodemrapport denken?
Als u een “oud” huis koopt, heeft unoondergrondrapport nodig. Voor detoekomstige woningbouwer is een bodemrapport nodig, zodat de planning van het bouwproject en de kosten daarop kunnen worden gepland. Het moet daarom worden aangemaakt tijdens de aankoop van het onroerend goed, maar uiterlijk bij de planning van de bouw. Als vóór de aankoop de toestand van de grond wordt bepaald, weet u zeker dat u geen geld uitgeeft aan een onbruikbaar stuk grond. De noodzakelijke veiligheidsmaatregelen kunnen ook zo duur blijken te zijn dat het zoeken naar een alternatief pand zinvoller is.
De afspraak over het opmaken van een bodemrapport moet worden opgenomen in het bouw- en koopcontract, vooral bij gebouwen met een vaste prijs. Architecten hebben de plicht gebouweigenaren te informeren over de noodzaak van een bodemrapport.
Wie schrijft het bodemrapport?
Een geotechnisch deskundige beschikt over de beroepskwalificaties om een ondergrondrapport op te stellen waarin de verkrijging van de ondergrond wordt aangegeven. Hij moet bevoegd zijn een rapport op te stellen conform DIN 4020 en DIN 1054. U kunt een deskundige vinden via de Gouden Gids of internet. Ook diverse bouwverenigingen en de Kamer van Ambachten kunnen u helpen een taxateur bij u in de buurt te vinden.
Tip:
Vraag uw architect om een aanbeveling. Hij houdt zich regelmatig bezig met bodemonderzoek en kan u zeker verwijzen naar deskundigen met wie hij goede ervaringen heeft.
Hoe wordt een bodemrapport opgesteld?
Om een bodemrapport op te kunnen stellen, moet eerst de toestand van de ondergrond worden geanalyseerd met behulp van verschillende technische methoden. Hiervoor zijn geschikte grondmonsters nodig. Deze worden met een kernboor van een geschikte locatie verwijderd. In de regel wordt er geboord op de toekomstige hoeken van het geplande gebouw. Het gat gaat ongeveer drie meter dieper dan de geplande fundering van de woning. De verschillende grondlagen in het monster geven inzicht in het draagvermogen en de watertoestand van de ondergrond.
Tip:
Voor het boren moet de plattegrond van het gebouw en de exacte locatie worden bepaald, zodat het grondonderzoek op de “juiste” plaats kan worden uitgevoerd.
Hoeveel kost een bodemrapport?
De kosten voor een ondergrondrapport zijn afhankelijk van de grootte van het geplande gebouw en de omvang van het opdracht gegeven onderzoek. Voor een eengezinswoning met een gemiddelde grootte tot circa 200 vierkante meter ligt de prijs voor een basisrapportage tussen de 500 en 1.000 euro. Ook zijn er regionale verschillen in de prijs van het bodemrapport.
Als de bodemdeskundige aanvullende diensten levert, stijgt de prijs naar 2.000 tot 2.500 euro. Aanvullende diensten zijn bijvoorbeeld het bepalen van de waterdoorlatendheid of het bouwen van chemische wateranalyses. De meerkosten voor een bodemrapport kunnen echter goed besteed worden. De kosten voor het wegnemen van gebreken veroorzaakt door een slechte ondergrond kunnen aanzienlijk hoger zijn.
