Of en in hoeverre het terras onderdeel is van de woonruimte speelt in veel opzichten een cruciale rol. Het is vooral belangrijk dat huurders de basisprincipes van de berekening kennen en deze indien nodig kunnen controleren.
Rechtsgrond
Terrassen mogen sinds 2004 doorgaans alleen proportioneel als woonruimte worden meegeteld in huurovereenkomsten. Het uitgangspunt voor oriëntatie is 25 procent. Dit gemiddelde is vastgelegd in de Woonverordening – kortweg WoFIV. De regeling wordt als bijzonder huurdervriendelijk ervaren.
Din 277 (waarin terrassen als 100 procent woonruimte worden beschouwd) en de inmiddels verouderde eisen van DIN 283 (hier telt het terras helemaal niet als woonruimte) kunnen echter ook als basis voor de berekening worden gebruikt.
Opmerking:
Voor huurovereenkomsten gesloten vóór 2004 is - mits er sindsdien geen structurele wijzigingen hebben plaatsgevonden - de II. Rekenverordening (II. BV) van toepassing, volgens welke het terras maximaal 50 procent van de woonruimte bedraagt.
Overzicht
In het volgende overzicht hebben wij alle belangrijke informatie voor u verzameld over de mate waarin het terras onderdeel is van de woonruimte:
- Woonruimteregelgeving (sinds 2004): 25 tot 50%
- II. Berekeningsregeling (tot 2003, oude huurovereenkomsten): 50%
- DIN 277: 100%
- DIN 283 (nu verouderd): 0%
Basisberekening
Volgens WoFIV is de berekening van de woonoppervlakte van een terras van tien vierkante meter met een gemiddelde van 25 procent als volgt:
10 vierkante meter: 4=2,5 vierkante meter
Het terras wordt daaromgeteld als 2,5 vierkante meter van de woonruimte.
Dit is echter alleen het geval als de buitenruimte aan de juiste basisvoorwaarden voldoet. Dit zijn:
- Bouwvereisten voldoende
- direct verbonden met een woonkamer
- voorzien van een stevige basis
- veilig in gebruik
- geschikt voor het opzetten van tafels en stoelen
Een verhoogd krediet is mogelijk, evenals een verlaagd percentage van de woonruimte. Het is zeker de moeite waard om de huurovereenkomst te bekijken om een eerlijke prijs te krijgen. Dit geldt vooral als het gebruik beperkt of helemaal niet is. Zeker bij grotere terrassen en een verhoogd percentage heeft de berekening een directe en aanzienlijke impact op de huurprijs en bijkomende kosten. Indien nodig moet er een huurverlaging plaatsvinden.
Tip:
Direct advies van de Vereniging Huurdersbescherming of van een advocaat die gespecialiseerd is in het huurrecht is altijd aan te raden voordat u een overeenkomstige claim indient bij de verhuurder.
Verhoogd krediet
Een verhoogde berekening van het terras als woonruimte is dan mogelijk,als aan speciale eisen wordt voldaan. Dit kunnen bijvoorbeeld de volgende punten zijn:
- bijzonder uitzicht op gewilde locatie
- bijzonder hoge kwaliteit van de uitrusting
- zijgrenzen
- Dakbedekking
- verdere moderniseringsmaatregelen
Als het terras geschikt is voor langer gebruik, net nieuw is gebouwd of andere voorzieningen biedt, kan hettot 50 procent als woonruimte worden meegeteld.
In het bovenstaande voorbeeld met een terras van tien vierkante meter ziet de berekening er als volgt uit:
10 vierkante meter: 2=5 vierkante meter
In dit geval telt het terrasmet vijf vierkante meter woonoppervlak.
Verlaagd krediet
Net als bij de verhoging kan er ook een verlaagd tegoed worden gemaakt,als het terras slechts in beperkte mate kan worden gebruikt. Mogelijke factoren voor het verlaagde krediet zijn:
- Leeftijd
- structurele defecten
- gebrek aan uitrusting
- Schade
- slechte locatie
De berekening moet danonder de 25 procent liggen en mag in ons rekenvoorbeeld dus maximaal 2,4 vierkante meter bedragen bij een vloeroppervlak van tien vierkante meter.
Opmerking:
Als het terras helemaal niet geschikt is voor gebruik, bijvoorbeeld omdat bewezen kan worden dat je hierdoor aan gevaar blootstaat of als de ruimte onverhard is, mag het helemaal niet tot de woonruimte worden gerekend. In dit geval geldt de oppervlakte niet als terras in juridische zin en dus niet als woonruimte.
Veelgestelde vragen
Tellen dakterrassen als woonruimte?
Er zijn geen juridische verschillen tussen terrassen en dakterrassen. Bij zeer grote systemen dient in de huurovereenkomst daarom goed gelet te worden op het percentage en de staat van het terras.
Wanneer is een kostenverhoging voor terrassen toegestaan?
Een terras kan met een hoger percentage als woonruimte worden geteld als de uitrusting en dus het gebruik dienovereenkomstig worden verbeterd. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan het vernieuwen van de vloer, het plaatsen van zijwanden of balustrades en een dak. De waardering kan dan terecht in de prijs worden weerspiegeld en leiden tot een huurverhoging.
Hoe weet ik of een terras bruikbaar is?
Het terras moet geschikt zijn om veilig op te lopen en te zitten. Indien deze mogelijkheden niet aanwezig zijn omdat de vloer niet voldoende is vastgezet of er sprake is van bouwkundige gebreken, kan de huurprijs worden verlaagd ter hoogte van het terras dat als woonruimte wordt gerekend. Afhankelijk van de grootte kan dit een serieus verschil maken. Het is dus de moeite waard om het uit te rekenen.
