Of en in hoeverre de wintertuin onderdeel is van de woonruimte is van belang voor de woonruimteberekening. De oppervlakte kan een grote impact hebben op de huurprijs of de geldende OZB. Belangrijk is de basis die voor de berekening wordt gebruikt. Hier vindt u alle informatie over het onderwerp.
Woonoppervlakte: berekeningsgrondslag
Essentieel bij het bepalen van de woonruimte is de gehanteerde berekeningsgrondslag. In Duitsland kom je meestal twee rechtsgrondslagen tegen op basis waarvan de woonruimte anders wordt berekend:
- Verordening woonruimte (WoFlV)
- DIN 277
Verordening woonruimte
De woonruimteverordening is een berekeningsgrondslag die in heel Duitsland geldig is. Het kan door de verhuurder worden gekozen, zolang het geen door de overheid gefinancierde huurwoning is. In dit geval – de zogenoemde prijsgecontroleerde woonruimte – geldt altijd de WoFlV. Voor veel huurders is de WoFlV sowieso de voorkeursvariant voor het berekenen van de woonruimte, omdat deze alleen de woonruimte meeneemt en geen andere bruikbare ruimte in de berekening.
Dit is ook duidelijk zichtbaar in wintertuinen. Hoewel ze altijd tot de woonruimte worden gerekend, zijn dit afhankelijk van het type wintertuin verschillende percentages. Belangrijk voor de berekeningsbasis isof het een verwarmde of onverwarmde wintertuin is
Opmerking:
De woonruimteverordening is niet van toepassing op huurovereenkomsten die vóór 1 januari 2004 zijn ondertekend. Hierop is de Tweede Rekenverordening (II BV), de voorloper van de WoFlV, van toepassing.
DIN 277
In tegenstelling tot de WoFlV is DIN 277 een berekeningsbasis die de woonruimte niet specifiek definieert. Er wordt alleen onderscheid gemaakt tussen bruikbare gebieden en verkeersgebieden. Dit betekent dat verhuurders de gehele gebruiksoppervlakte als woonruimte mogen aanmerken in plaats van de woonruimte. Dit omvat volledig wintertuinen. Wilt u bijvoorbeeld een appartement huren met een wintertuin van 20 vierkante meter,dan wordt dit altijd volledig bij de woonruimte inbegrepen. DIN 277 heeft de voorkeur van veel verhuurders omdat er meer ruimte beschikbaar is, wat uiteraard van invloed is op de uiteindelijke huurprijs.
Tip:
Controleer altijd de woonruimte op basis van de berekeningsbasis voordat je een huurovereenkomst tekent. Valse informatie kan leiden tot een aanzienlijk hogere huurprijs, wat door zorgvuldige controle kan worden voorkomen.
Verwarmd of niet
Of een wintertuin verwarmd of onverwarmd is, heeft een aanzienlijke invloed op de berekening van de woonruimte bij gebruik van de WoFlV. Terwijl de wintertuin onder DIN 277 altijd tot de woonruimte behoort, ziet het er onder WoFlV anders uit:
- niet verwarmd: 50 procent van de oppervlakte
- verwarmd: 100 procent van de oppervlakte
Dit betekent dat als u eenverwarmde wintertuinheeft met een vloeroppervlak van 20 vierkante meter, u deze na gebruik van de WoFlV volledig bij de woonruimte moet voegen. Bij een gemiddelde huurprijs van negen euro per vierkante meter zou dat 180 euro bij de huurprijs komen. Voor eenonverwarmde wintertuin ziet de berekening er echter als volgt uit:
- 20 m² woonoppervlak: 2=10 m² rekenoppervlak
- 10 m² x 9 euro huurprijs=90 euro extra huur
Veelgestelde vragen
Is de wintertuin relevant voor de nieuwe OZB-regelgeving?
Ja. De nieuwe OZB-regeling omvat ook verwarmde en onverwarmde wintertuinen. Dit betekent dat de wintertuin wordt geïntegreerd in de nieuwe OZB-aangifte. Zoals gewoonlijk maakt het deel uit van de woonruimte en niet van de bruikbare ruimte en wordt het dienovereenkomstig in rekening gebracht.
Tellen terrassen en balkons als woonruimte?
Ja, terrassen en balkons maken meestal ook deel uit van de woonruimte en worden daarom geïntegreerd in de oppervlakteberekening. Wat wederom van belang is, is het verschil tussen de gebruikte berekeningsgrondslagen. Als de woonruimteregeling wordt toegepast, wordt maximaal 25 tot 50 procent, of volgens DIN 277 de gehele oppervlakte, bijgeteld.
Wat is het verschil tussen bruikbare ruimte en leefruimte?
Theoretisch zijn alle ruimtes in huizen en appartementen bruikbare ruimte. Niet alle bruikbare ruimte is echter hetzelfde als woonruimte. De woonruimte omvat alle ruimtes die primair tot woonruimtes behoren, bijvoorbeeld slaapkamers, badkamers en wintertuinen. Puur bruikbare ruimtes daarentegen worden gebruikt voor ruimtes die niet bedoeld zijn om te wonen. Hiertoe behoren bijvoorbeeld kelders (indien niet omgebouwd voor woondoeleinden), wasruimtes en stookruimtes.
