Bouwers worden vaak beperkt in de realisatie van hun droomhuis door bouwvoorschriften voor een perceel grond, wat weer in het nadeel kan zijn van verkopers van bouwgrond. Het naleven van wettelijk voorgeschreven minimale afstanden tot aangrenzende panden of het naleven van de maximale bouwoppervlakte, afhankelijk van de oppervlakte van het pand, zijn slechts twee mogelijke voorbeelden van problemen. Onder bepaalde omstandigheden kan een unificatie van de bouwlast van aangrenzende panden de oplossing zijn.
Verenigingsopbouwbelasting – definitie
Zoals de term suggereert, is het in de eerste plaats een soort vereniging van twee of meer eigenschappen. Om deze “verenigd” te laten zijn, moeten het aangrenzende eigendommen zijn. Een unificatiebouwlast houdt in dat twee of meer aangrenzende panden in het bouwrecht als één pand worden behandeld. Voor een gezamenlijke bouwlast is doorgaans een bouwrechtelijke reden nodig.
Met de eenmakingsbouwlast worden bijvoorbeeld eigendomsgrenzen tussen de betrokken aangrenzende eigendommen geëlimineerd. De verenigingsgebouwenlast omvat altijd minimaal één zogenaamde ‘nuttige woning’. Deze of de grondeigenaar heeft jegens de verantwoordelijke bouwautoriteit een publiekrechtelijke verplichting om de erfgrens met een aangrenzend perceel op te heffen. Dit betekent dat het aangrenzende perceel het zogenaamde “dominante” deel wordt en dat bij bouwrechtelijke kwesties geen rekening hoeft te worden gehouden met de aangrenzende grens.
Eigendomsrelaties bij unificatie van gebouwbelasting
De eigendomsstructuur van de individuele eigendommen wordt niet beïnvloed door een verenigingsbouwlast. Dit betekent dat iedere deelnemende vastgoedeigenaar zijn eigendomsrechten op zijn vastgoed behoudt voor zover dit vóór de verenigingsgebouwheffing in het kadaster was/is ingeschreven. Een verenigingsgebouwenlast wordt niet in het kadaster ingeschreven. Ook op het gebied van belastingen zal er niets veranderen.
Gebruik van verenigingsgebouwen
Voorbeeld 1
De heer Meier bezit op zijn terrein een tweegezinswoning waarin de appartementen naast elkaar zijn gelegen en elk een eigen ingang hebben. Eén zijde wordt nu verkocht inclusief het pand aan de zijkant. Een eigendomssplitsing maakt dit theoretisch mogelijk. Maar omdat het huis zich niet in het midden van het perceel bevindt, zou het gedeelte van het perceel aanzienlijk kleiner zijn.
In de bouwwet staat dat de bebouwde oppervlakte van zijn helft van het huis te groot is voor de omvang van het resterende perceel. Een verdeling van de boedel zou in dit geval dus niet mogelijk zijn. Wanneer echter tegelijkertijd met de splitsing van de woning een unificatiebouwlast wordt aangevraagd en goedgekeurd, blijft de woning ook na de splitsing als bouwregelgeving aangemerkt. Als vastgoedeigenaar ontvangt de huizenkoper regelmatig de kadastrale inschrijving.
Voorbeeld 2
De zoon van mevrouw Schmidt kan het pand naast dat van zijn moeder goedkoop kopen. Om zijn droomhuisplan te kunnen verwezenlijken, zou hij dicht bij de erfgrens van het erf van zijn moeder moeten bouwen. Hiertegen bestaat geen bezwaar, maar de bouwautoriteit wel, omdat hij als bouwer wettelijk verplicht is de minimale afstand tot de perceelsgrenzen van aangrenzende percelen aan te houden. Hier kan zijn moeder de bouwautoriteit nu de verplichting geven om een gezamenlijke bouwlast toe te passen. Op deze manier heft de moeder de grens tussen de twee eigendommen op en hoeft de zoon hier bij het bouwen geen rekening meer mee te houden.
Voorbeeld 3
Twee getrouwde stellen die vrienden zijn, hebben twee stukken land achter elkaar gekocht waarop ze graag willen bouwen. Er is geen toegang vanaf de straat voor bebouwing naar het achtergelegen pand. Dit betekent dat de kabels alleen via het voorpand het achterpand kunnen bereiken. Hier kon het echtpaar een zogenaamde erfdienstbaarheid overeenkomen, die juridisch en definitief een structurele verhuizing over de eerste woning voorschrijft. Om kosten te besparen besluiten de nieuwe vastgoedeigenaren de bouw te combineren. De twee panden worden één pand in bouwrechtelijke zin. Hierdoor hoeft alleen het voorpand ontwikkeld te worden. Hier kan nu het achterpand op worden aangesloten.
Applicatie
Er kan als algemene regel geen bindende informatie worden verstrekt met betrekking tot de aanvraag voor een verenigingsopbouwlast, omdat de afzonderlijke deelstaten verschillende eisen kunnen stellen. Daarom dient de volgende informatie op sommige punten slechts als leidraad. Voordat u een aanvraag indient, is het raadzaam nauwkeurige informatie over de verantwoordelijke autoriteit te verkrijgen.
Verantwoordelijkheid
Een gezamenlijke bouwlast kan worden aangevraagd via de verantwoordelijke bouwautoriteit of de bouwtoezichthouder van de gemeente.
Aanvrager
Elke betrokken vastgoedeigenaar kan de aanvraag indienen. Degene die de aanvraag indient, is doorgaans ook de ontvanger van de factuur voor de gemaakte kosten.
In ieder geval moet de eigenaar van het onroerend goed wiens eigendom “bezwaard” is, de bouwgereedheid met zijn handtekening op een afzonderlijk formulier aangeven. In vakjargon heet dit de “bouwaannemer”. In sommige steden/landen wordt de bouwaannemer, nadat de opdrachtgever de aanvraag heeft ingediend, uitgenodigd voor een persoonlijke afspraak om de handtekening te zetten en deze direct te kunnen authenticeren. Woont de aannemer verder weg, dan kan de handtekening worden gezet bij een bouwautoriteit in de buurt van de woning en daar worden gecertificeerd. Als alternatief kan de handtekening ook worden beëdigd door een notaris.
In te dienen documenten/documenten
- Ingevuld en ondertekend aanvraagformulier
- Aangifte bouwbelasting van de bouwaannemer met handtekeningcertificering
- Actueel uittreksel uit het kadaster van alle betrokken eigendommen (mag niet ouder zijn dan drie maanden)
- Kadastrale uittreksels van alle betrokken eigendommen
- Siteplan in vijf exemplaren met markering en afmetingen van het te belasten perceel
- Afhankelijk van de bouwautoriteit kan een apart kostenaannameformulier vereist zijn voor de daaruit voortvloeiende vergoedingen
- Als het om bedrijfs- of verenigingseigendom gaat, moeten uittreksels uit het handels- of verenigingsregister worden ingediend
Bewerkingsproces
Als alle benodigde documenten en handtekeningen beschikbaar zijn, zal de bouwtoezichtautoriteit een zogenaamde bouwvergunningsprocedure in gang zetten. De verwerkingstijd kan sterk variëren, afhankelijk van de werklast en individuele gevallen. Gemiddeld kan een verwerkingstijd van vier tot zes weken worden verwacht.
Als de aanvraag wordt goedgekeurd, wordt er een aantekening gemaakt in het bouwlastenregister en wordt de verenigingsbouwlast juridisch bindend.
Kosten
Afhankelijk van de gemeente, administratieve inspanning, economische waarde of andere bouwvoordelen worden de kosten meestal individueel bij elkaar opgeteld. Ze variëren tussen de 60 euro en 500 euro. De retributierestitutie is ook verschuldigd als de bouwaannemer na het indienen van de aanvraag van gedachten verandert en de bouwbezwaringsverklaring niet ondertekent. Het is mogelijk om schriftelijke informatie op te vragen over inschrijvingen in het bouwlastenregister. Ook hier is een vergoeding van tussen de 15 euro en 50 euro verschuldigd.
Tip:
De uitkomst van de bouwvergunningsprocedure wordt schriftelijk aan de aanvrager medegedeeld en in ieder geval de inschrijving in het bouwlastenregister wordt schriftelijk aan de bouwautoriteit meegedeeld. Deze is al bindend en de bouwlast van de vereniging is juridisch bindend, waardoor aanvullende bewijzen uit de bouwlastenregistratie niet nodig zijn.
Verenigingsopbouwlasten bij erfenis of verkoop
Als er sprake is van een eigendomsoverdracht van het onroerend goed waarvoor de verplichting van de vastgoedvereniging is aangegaan door verkoop of erfenis, blijft dit onaangetast en blijft dit bestaan. Dit is om de eigenaar van het “dominante” eigendom te beschermen. Hiermee moet worden voorkomen dat de buurman in het ergste geval zijn woning of delen daarvan moet slopen als de verplichting verv alt als er over de (voormalige) perceelsgrens wordt gebouwd.
Verwijdering van een verenigingsopbouwlast
Als op één of meerdere panden een verenigingsgebouwenlast is geregistreerd, kan deze onder bepaalde voorwaarden worden verwijderd. Er moet aan de volgende vereisten worden voldaan:
- De oorspronkelijk geplande bouw zal niet plaatsvinden (de reden is geëlimineerd)
- Er is geen algemeen belang bij het in stand houden van de lasten voor verenigingsopbouw
- Er moet toestemming worden gegeven van de verantwoordelijke toezichthoudende autoriteit voor gebouwen
Invloed op de waarde van onroerend goed
Aangezien ten minste twee eigendommen betrokken zijn bij een gezamenlijke bouwbelasting, betekent dit meestal dat er een nadeel is voor het ene onderdeel en een voordeel voor het andere. Het “dominante” perceel heeft het voordeel, omdat het profiteert van de scheiding tussen de erfgrens en het aangrenzende perceel. Het resultaat kan een waardestijging van het onroerend goed zijn.
Het perceel waarvoor een bouwlast is geregistreerd, verliest het recht op een duidelijke afbakening van het aangrenzende perceel. Dit kan mogelijk de waarde van een eigendom verminderen.
Afhankelijk van het individuele geval en de ontwikkeling vindt er niet altijd een waardevermindering plaats. Houd er rekening mee dat een uniforme bouwlast meer flexibiliteit bij de ontwikkeling biedt, wat zonder dit bouwrechtakkoord niet mogelijk zou zijn. Met behulp van een deskundige en een daarbij behorend rapport kan worden vastgesteld of en in welke mate van welk onroerend goed een waardevermindering of waardestijging kan worden verwacht.
