Er kunnen verschillende redenen zijn om een woning te willen splitsen: of het nu gaat om de planning van een twee-onder-een-kapwoning, het verkavelen, om bouwgrond ter beschikking te stellen voor de volwassen kinderen of omdat de woning simpelweg te groot is en te veel vergt onderhoud. Een verdeling kan met of zonder meting gemaakt worden. De gids laat alles zien waarmee u rekening moet houden bij het verdelen van onroerend goed.
Goedkeuring
In bijna alle deelstaten is voor de verdeling van eigendommen geen gemeentelijke goedkeuring vereist. Uitzonderingen zijn Nedersaksen en Noordrijn-Westfalen als het om een bebouwd object gaat of om een bouwvergunning daarvoor. Zowel met als zonder de vereiste splitsingsvergunning moeten altijd de voorgeschreven bouwvoorschriften worden nageleefd. Dit geldt bijvoorbeeld voor het naleven van minimumafstanden en bebouwingsplannen. De bouw- en/of vastgoedautoriteit van de verantwoordelijke gemeente waar het onroerend goed zich bevindt, verstrekt gedetailleerde informatie.
Divisietypes
Er zijn twee soorten divisies:
Ideale verdeling
Een ideale verdeling vindt plaats zonder het pand te meten. Dit betekent niet dat er geen meting wordt uitgevoerd. Het werkt eenvoudigweg zonder grensbepaling en grensinstelling/grensmarkering. De regeling van een splitsing zonder meting wordt uitgevoerd door een notaris. In het kadaster wordt een aantekening gemaakt over de ideale verkaveling. Dit soort splitsingen wordt vooral uitgevoerd om geld te besparen en wanneer partijen niet een paar vierkante meter meer of minder willen.
Vereisten voor ideale verdeling
Het voldoen aan ten minste één van de volgende vereisten is verplicht om te kunnen delen zonder te meten:
- De grens wordt “steen tegen steen” getekend, bijvoorbeeld bij een twee-onder-een-kapwoning
- Gelijke eigendomsverdeling, zoals bijvoorbeeld kan voorkomen bij de ontbinding van een erfenisgemeenschap
- Er is in het verleden een splitsingsmeting uitgevoerd en deze is gedeponeerd bij het kadaster zonder dat er een eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden
Echte verdeeldheid
In het geval van echte splitsing moet een meting worden uitgevoerd door een erkende en door de overheid aangewezen landmeter. Deze wordt op verzoek van de verantwoordelijke landmeetkundige instantie verstrekt of kan onafhankelijk worden besteld. Voor alle deelgebieden zijn de perceelsgrenzen afgebakend. Op verzoek kunnen grensborden worden geplaatst. De meetresultaten en grenspunten worden als bewijsmateriaal aan het kadaster doorgegeven en daar opgeslagen. Voor alle gemeten onderdelen worden nieuwe kadastrale bladen aangemaakt bij de betreffende (nieuwe) vastgoedeigenaren. De oude kadasterinvoer voor het onverdeelde perceel wordt “overschreven” met de nieuwe landmeetkundige en grensgegevens.
Kosten
De prijs voor een perceelssplitsing zonder of met landmeting is afhankelijk van de grootte van het te verdelen perceel en de grondwaarde. Indien het te verdelen perceel 850 vierkante meter bedraagt en de standaard grondwaarde 23 euro per vierkante meter bedraagt, zijn de kosten voor een splitsingsmeting gemiddeld 900 euro hoger dan voor het zogenaamde sonderen zonder splitsingsmeting. Omzetbelasting en kadasterkosten worden navenant duurder vanwege hogere kostenberekeningen. In dit voorbeeld wordt een kostenberekening van ruim 2.700 euro vergeleken met ruim 1.300 euro zonder delingsmeting. Prijzen kunnen variëren afhankelijk van de gemeente.
De eigenaar van het onroerend goed is doorgaans verantwoordelijk voor het dekken van de kosten van de splitsing. Onderhandse afspraken over kostendeling of algehele kostenovername met de (nieuwe) eigenaar van de te verdelen woning zijn mogelijk.
Aanvraag indien goedkeuring vereist
Als een vergunningplichtig onroerend goed moet worden gesplitst, is een schriftelijke, informele aanvraag bij het verantwoordelijke stadsbestuur vereist. De aanvraag moet worden ingediend door de eigenaar of koper. In de regel kunnen landmeters en notarissen ook namens de vastgoedeigenaar of koper de aanvraag indienen. Voor het indienen van een aanvraag is een juridisch bindende volmacht voor derden vereist.
Inhoud van de applicatie
Artikel 13 van de Bouwsjabloonverordening regelt de inhoud van de aanvraag en de vereiste documenten. Deze omvatten
- Naam en adres van de aanvrager of eigenaar van de te splitsen woning
- Straat en huisnummer van het pand
- Naam van de accommodatie
- Kadasterblad
- Kadaster van onroerend goed met districts-, grond- en perceelnummer
- Eigendomskaart in drievoud met huidige eigendomsgrenzen, te verdelen eigendommen en toekomstige grenzen
- Informatie over bestaande ontwikkelingen, marktwaarde van het te splitsen onroerend goed en doel van de splitsing
Tip:
Zorg ervoor dat alle informatie correct en volledig is en dat alle vereiste documenten/documenten worden ingediend. Gemiddeld bedraagt de verwerkingstijd drie weken. Indien er onjuiste of onvolledige gegevens/documenten zijn aangeleverd, wordt de verwerkingstijd dienovereenkomstig verlengd.
Afgewezen splitsingsvergunning
Als de bouwautoriteit een splitsing van onroerend goed afwijst, is de volgende stap het naar de rechter stappen als de afwijzing niet kan worden geaccepteerd.
Goedgekeurde splitsing
Als een perceel is goedgekeurd door de bouwautoriteit, moet de meting worden uitgevoerd. Voordat de meetresultaten met de splitsingsvergunning bij het kadaster worden ingediend, is het raadzaam vooraf nadere afspraken te maken.
Erfdienst
Vergeet de rechten van de individuele eigenaren niet, die moeten worden verleend volgens sectie 1018 van het Burgerlijk Wetboek, zoals doorgangs- of doorgangsrechten. Tegelijkertijd kan afstand van recht worden vastgesteld. Daarbij gaat het om het belasten van de eigendommen van de buurman. Hiermee wordt bijvoorbeeld het (gezamenlijk) gebruik geregeld, zoals het aanleggen van waterleidingen of het opslaan van spullen op het naastgelegen perceel.
Tip:
Alle overeenkomsten zoals erfdienstbaarheid en afstand van recht moeten in de regel schriftelijk worden vastgelegd en dienen onderdeel te zijn van iedere splitsings-/koopovereenkomst. Op deze manier kunnen latere geschillen worden vermeden.
Recht van doorgang en doorgang
Een essentiële erfdienstbaarheid is het recht van doorgang en doorgang. Vooral als een gepartitioneerd pand zich op een tweede rij bevindt en geen directe toegang te voet of met een voertuig heeft. Bij het splitsen van een perceel dient geregeld te worden welk pad/toegang wordt verleend. Vergoeding voor gebruik en/of deelname in de onderhoudskosten van paden/toegangswegen is zinvol.
Kosten voor doorgangsrechten en doorgang
Het bedrag van de kosten voor doorgangs- en doorgangsrechten moet worden bepaald op basis van de intensiteit van het gebruik. Particulier of commercieel gebruik kan hier in de berekening worden meegenomen. Indien partijen het niet eens worden kunnen de kosten door een deskundige worden vastgesteld.
Kadasterinschrijving
Als er recht van overpad en/of doorgangsrecht wordt verleend op een aangrenzend perceel, moet dit worden vermeld op het kadasterblad van het bezwarende perceel. De toestemming van de eigenaar is een voorwaarde voor inschrijving in het kadaster. Als er bij het aanmaken van nieuwe kadastrale bladen rechten van doorgang en doorgang beschikbaar zijn voor het kadaster, zijn de administratieve inspanningen lager en zijn de kosten over het algemeen lager dan bij daaropvolgende inschrijvingen.
Tip:
De oppervlakte voor de paden en doorgangen mag niet te genereus zijn, omdat dit tot een waardevermindering kan leiden als het onroerend goed met een geregistreerde erfdienstbaarheid wordt verkocht. Een eigendomsoverdracht leidt niet tot de beëindiging van het recht van overpad of het recht van doorgang.
Zoek hulp
Autoriteit Duits, wettelijke regelingen, aparte en/of uitzonderlijke regelingen en talloze paragrafen maken het voor gewone burgers niet gemakkelijk om hun weg te vinden. Een onbedoelde fout kan voldoende zijn om het project niet te laten goedkeuren of om juridische problemen te veroorzaken met de nieuwe vastgoedeigenaren. Het is raadzaam om de hulp in te roepen van een landmeter of een advocaat/notaris die gespecialiseerd is in vastgoed- en bouwrecht. In veel gevallen kan competente ondersteuning geld, tijd en zenuwen besparen.
