Als u in dit land een woning wilt bouwen, komt u onvermijdelijk het vloeroppervlaknummer (GRZ) tegen. Dit is een waarde voor het bepalen van de toegestane bebouwbare oppervlakte van het pand. Wij leggen u uit hoe u het vloeroppervlak correct kunt berekenen.
Vloeroppervlaknummer uitgelegd
Volgens artikel 19 van de Bouwverordening (BauNVO) is het vloeroppervlaknummer (GRZ) een decimale waarde dieaangeeft welk percentage van de oppervlakte van het onroerend goed u mag betreden voortbouwen opDemaximumlimiet is doorgaans 0,8 (uitzondering: kerngebieden), wat overeenkomt met een waarde van 80 procent. De maximale waarde voor de GRZ I wordt door de individuele gemeenten bepaald in het betreffende ontwikkelingsplan voor de wijk of het gebied. De GRZ dient om voldoende natuurlijke ruimte op het terrein te behouden. Bovendien zorgt zij ervoor dat het gebouw aansluit bij het imago van de gemeenschap door niet te zwaar op het pand te laten bouwen.
GRZ I en II
De GRZ is verdeeld in twee categorieën, die samen resulteren in een maximale waarde van 0,8 in Duitsland:
- GRZ I (belangrijkste faciliteiten)
- GRZ II (hulpvoorzieningen)
De respectievelijke categorieën beschrijven de elementen en structuren die daarbij horen. De belangrijkste faciliteiten omvatten het hoofdhuis inclusief de muren, terrassen, balkons en kelderuitgangen. Alle andere systemen horen thuis in GRZ II, zoals:
- Garages (ondergrondse garages, buitengarages)
- Plaatsen
- Tuinhuizen
- Zonne- of PV-systemen
- Zwembaden
- Speeltuinen
- ondergrondse schachten
- Pits
- Tanks (bijvoorbeeld olie- of gastanks)
Let bij het plannen goed op hoeveel randsystemen u wilt integreren. Ze leiden ertoe dat het bebouwbare oppervlak wordt overschreden. Dit mag slechts met 50 procent totdat de GRZ een maximale waarde van 0,8 bereikt. Tegelijkertijd mogen de nevenvoorzieningen niet rechtstreeks in verbinding staan met het hoofdgebouw. Kijk bij de planning of een overschrijding mogelijk is. Zo niet, dan kan een (meestal kostbare!) demontage geregeld worden. Als de GRZ I van de eigenschap bijvoorbeeld 0,6 is, is de GRZ II slechts 0,2, anders wordt de maximale waarde overschreden.
Opmerking:
Onverharde paden op het terrein en dakoverstekken vallen niet onder de GRZ. Ze kunnen onafhankelijk van de GRZ worden geïmplementeerd.
Bepaal vloeroppervlak
Het in het ontwikkelingsplan opgegeven vloeroppervlaktenummer wordt gebruikt om het voor u beschikbare vloeroppervlak te berekenen. Het toegestane vloeroppervlak is niet alleen afhankelijk van de GRZ, maar ook van de grootte van het pand, zoals blijkt uit de volgende formule:
Landoppervlak in m² x GRZ=bebouwbare oppervlakte
Het helpt bij de bepaling omdat je alleen de individuele waarden in de formule hoeft in te voegen en ze te berekenen. Gebruik een voorbeeldberekening om vertrouwd te raken met de berekening. Hiervoor gaan we uit van een pandgrootte van 500 vierkante meter. Gemiddeld ligt de oppervlakte van het vastgoed in Duitsland tussen de 400 en 600 vierkante meter. De GRZ bedraagt 0,25, wat vaak het geval is in kleine nederzettingen, weekendhuizen of woonwijken. In stedelijke of industriële gebieden ligt de waarde doorgaans aanzienlijk hoger. Om de bebouwbare oppervlakte te berekenen, voegen we de waarden als volgt in de formule in:
500 m² x 0,25=125 m²
De bebouwbare oppervlakte van het gehele pand bedraagt dus 125 vierkante meter. Deze zijn beschikbaar voor ontwikkeling.
Bereken het aantal vloeroppervlakken
Je kunt de GRZ ook zelf bepalen op basis van het beschikbare vloeroppervlak. Dit is van belang als u wilt controleren of een bestaand gebouw of ontwerp de in het ontwikkelingsplan genoemde GRZ overschrijdt of niet. Met name constructies uit de categorie GRZ II die aansluitend op het hoofdgebouw worden aangesloten, kunnen bij overschrijding van de GRZ voor problemen zorgen. U kunt het vloeroppervlak als volgt berekenen:
bebouwbare oppervlakte in m² / landoppervlak in m²=GRZ
Voer, net als bij het bepalen van het vloeroppervlak, de juiste waarden in de formule in. Voor de duidelijkheid gebruiken we de maten uit de vorige berekening:
125 m² / 500 m²=0,25
Zoals je kunt zien, komt het bebouwbare gebied overeen met de GRZ. Als de bebouwbare oppervlakte verandert, heeft dit uiteraard gevolgen voor de GRZ. Een ander voorbeeld gaat uit van een afgewerkt hoofdgebouw met een vloeroppervlak van 180 vierkante meter. De voorbeeldberekening laat zien of dit nog steeds overeenkomt met de opgegeven GRZ:
180 m² / 500 m²=0,36
Het hoofdgebouw is in dit geval te groot, wat tot problemen kan leiden.
Opmerking:
Buitentrappen maken altijd deel uit van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw, waarmee u rekening moet houden bij het bepalen van de GRZ.
Veelgestelde vragen
Wie moet een eventuele overschrijding van de GRZ aanvragen?
Dit is in de eerste plaats de bouwplanner. Idealiter is de bouwplanner de daadwerkelijke architect, ontwerper of het verantwoordelijke bouwbureau. Dit voorkomt problemen met de aanvraag en alleen de exacte elementen voor het eventuele eigen risico worden vermeld.
Wat is het verschil tussen de GRZ en GFZ?
Hoewel de GRZ uitsluitend verwijst naar de bebouwbare oppervlakte, geeft het vloeroppervlaknummer (GFZ) de maximale oppervlakte aan die de verdiepingen van het gebouw mogen innemen. Dit is ook vastgelegd in het ontwikkelingsplan. De factor voor het berekenen van het maximale vloeroppervlak wordt ook in decimale waarde weergegeven en ligt doorgaans tussen 0,5 en 1,0. Het wordt niet beperkt door de GRZ en is idealiter verdeeld over meerdere verdiepingen.
Hoe beïnvloedt de GRZ de waarde van het onroerend goed?
Hoe meer bouwruimte beschikbaar is, hoe lucratiever het onroerend goed is. De reden hiervoor is de beschikbare leef- en gebruiksruimte. Je kunt er een groter huis plaatsen, luxe elementen zoals een zwembad en zelfs onderdelen voor je eigen energieproductie. De beschikbare bouwruimte verhoogt de vastgoedwaarde aanzienlijk.
